Alertheid van kopers is geboden tijdens de bouw. Niet alleen langlopende contracten, ook eventuele bouwkundige gebreken nopen tot de nodige waakzaamheid van kopers. Maar waar te beginnen? Op het bouwterrein worden koper doorgaans niet toegelaten en kopers kennen elkaar doorgaans nog niet. Een kopersvereniging kan uitkomst bieden.
Van koop naar levering naar oplevering
Wanneer u een nieuwbouwappartement koopt, sluit u een koop-/aannemingsovereenkomst. U maakt krachtens overeenkomst aanspraak op een appartement dat gebouwd wordt of gaat worden. Eigenaar wordt u pas door middel van de notariële leveringshandeling. Mede in verband met financiering van de bouwtermijnen zal de notariële levering van het appartementsrecht doorgaans in de beginfase van de bouw plaatsvinden. Pas als het appartement gereed is voor ingebruikneming, zal de oplevering plaatsvinden. Tussen de momenten van koop, levering en oplevering kan veel tijd passeren, tot zelfs meer dan twee jaar.
Gebreken en contracten bij oplevering
Doorgaans informeren projectontwikkelaars kopers tijdens de bouw in algemene zin omtrent de voortgang van de bouw. Het is derhalve niet uit te sluiten, dat bouwkundige gebreken, die uitsluitend tijdens de bouwfase kenbaar zijn, bij de oplevering niet meer worden onderkend omdat deze gebreken in het gebouw zijn verwerkt. Ook is het mogelijk, dat door de VvE tijdens de bouwfase langlopende overeenkomsten met derden zijn gesloten, waar u als koper niet bij gebaat bent.
Kopersvereniging voorafgaand aan de VvE
De VvE wordt naar het huidige recht pas opgericht op het moment dat de notariële akte van splitsing verleden wordt en het eerste appartement aan een koper wordt geleverd. In het toekomstige recht ontstaat de VvE direct bij het verlijden van de akte van splitsing. De bouw kan dan al ver gevorderd zijn. Na de oprichting van de VvE blijken kopers vaak niet in staat om tijdens de bouwfase de eerste vergadering van eigenaars (ALV) bijeen te roepen. Doorgaans wordt kort na de oplevering van de appartementen door de bouwondernemer de eerste ALV bijeengeroepen. Tot dat moment vertegenwoordigt niemand de koper. Een kopersvereniging kan uitkomst bieden in dit soort situaties. Waar de VvE pas na de oplevering actief wordt, loopt de kopersvereniging daarop vooruit.
Doel van de vereniging
De kopersverenging staat voor het behartigen van de belangen van alle individuele kopers tijdens de bouw. De kopersvereniging kan als aanspreekpunt voor de bouwondernemer fungeren en haar leden informeren over de bouw.
Adresgegevens overige kopers
Indien u als koper behoefte heeft aan gezamenlijke belangenbehartiging tijdens de bouw, dan zult u contact willen leggen met de overige kopers in uw nieuwbouwcomplex. Uitsluitend de bouwondernemer weet wie de overige kopers van het appartementencomplex zijn. Dat is slechts anders zodra de appartementen geleverd worden en eigenaren in het kadaster geregistreerd worden. Raadpleging daarvan is omslachtig en het is onduidelijk wanneer alle appartementen verkocht en geleverd zijn. Om deze reden is een verzoek aan de bouwondernemer de meest voor de hand liggende weg om te weten te komen wie de overige kopers zijn. Voldoen aan dat verzoek kan overigens in strijd zijn met de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Dat beletsel kan eenvoudig worden omzeild door aan de bouwondernemer te vragen een kopie van de brief van de initiatiefnemer door te zenden aan alle kopers, onder vermelding van het adres van de initiatiefnemer. Op basis van de respons kan vervolgens per bouwnummer een adressenbestand worden aangelegd.
Oprichting
De eerste handeling van de kopersvereniging zal zijn haar oprichtingsvergadering. Tijdens een oprichtingsvergadering worden de statuten vastgesteld en kan een eerste agenda worden bepaald aan de hand van voorstellen van de leden. Tevens kunnen het bestuur en de commissies worden vastgesteld en kan een voorzitter worden gekozen.
Rechtsvorm
Een kopersvereniging is een zogeheten ‘boek 2-vereniging’, die los staat van de VvE. Deze vereniging kan met of zonder rechtspersoonlijkheid worden opgericht. Indien het om grotere bouwprojecten gaat verdient het aanbeveling een kopersvereniging met rechtspersoonlijkheid op te richten. Dat gaat via de notaris. De bedragen die in de vereniging omgaan kunnen aanzienlijk zijn. Bovendien kan de kopersverenging dan zelfstandig opdrachten aan derden verstrekken, waaronder bouwkundigen. Tevens is het mogelijk dat een verenging met rechtspersoonlijkheid in rechte als procespartij optreedt. Wordt gekozen voor een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid, dan heeft te gelden dat deze vereniging wel opdrachten kan verstrekken, maar dat haar bestuurders hoofdelijk aansprakelijk blijven voor de schulden die zij namens de vereniging aangaan. Een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid kan niet zelfstandig in rechte optreden.
De middelen van de kopersvereniging komen voort uit contributie van haar leden. In enkele gevallen draagt de bouwondernemer bij in de kosten van de kopersvereniging.
Taakvervulling
Na de oprichting kan de vereniging aan de slag. Doorgaans worden met bouwondernemers afspraken gemaakt omtrent reguliere inspectie van de bouw en informatieverstrekking door de bouwondernemer aan de kopersvereniging. De kopersvereniging kan een bouwkundige inschakelen die haar vertegenwoordigt tijdens de bouw. Gebruikelijk is, dat deze deskundige met enige regelmaat de bouw inspecteert. In sommige gevallen kan de bouwkundige namens de kopersvereniging tevens bij bouwvergaderingen aanwezig zijn. Worden bouwkundige gebreken geconstateerd door deze deskundige, dan dient de kopersvereniging in overleg met de bouwondernemer te bezien of deze gebreken in goed overleg kunnen worden opgelost. Weigert de bouwondernemer de gebreken op te lossen, dan dient de kopersvereniging de gebreken zorgvuldig te documenteren en kunnen deze te zijner tijd als opleverpunt op het proces-verbaal van oplevering worden vermeld.
Informatieverstrekking door de kopersvereniging vindt doorgaans plaats in een nieuwsbrief, die al dan niet per e-mail wordt verzonden. Daarnaast kan de vereniging zo vaak als daartoe aanleiding is haar ALV bijeenroepen.
In juridische zin kan de kopersvereniging informatie verlangen van alle overeenkomsten met derden welke de bouwondernemer namens de VvE sluit. Indien vereist, kan de kopersvereniging bewerkstelligen dat de eerste ALV van de VvE bijeengeroepen wordt. Haar leden zijn immers dezelfde als de leden van de VvE. De vereiste 10% van het aantal stemmen voor het bijeenroepen van een ALV van de VvE kan daarmee eenvoudiger worden bereikt. Verder kan de kopersvereniging toezien op de uitvoering van de gemeenschappelijke gedeelten conform de overeenkomst en de technische omschrijving en tijdig minderwerk signaleren. Tenslotte vermeld ik nog controle op de tijdstippen waarop bouwtermijnen gefactureerd mogen worden. Zijn de betreffende werkzaamheden verricht voordat de factuur verzonden wordt?
Bevoegdheid van de kopersvereniging
Let erop, dat de kopersvereniging geen contractspositie heeft ten opzichte van de bouwondernemer en daarom niet bevoegd is bindende afspraken te maken. De kopersvereniging dient als belangenbehartiger van alle individuele kopers, die een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten hebben met de bouwondernemer. Uiteindelijk zullen de kopers en de VvE de rechtspersonen zijn, die een bouwondernemer aanspreken op diens verplichtingen. De kopersvereniging kan tijdens de bouw een belangrijke rol vervullen in het voorkomen van de noodzaak daartoe.
Reactie ondernemer?
Hoewel een bouwondernemer contractueel en anderszins niet verplicht is met een kopersvereniging in overleg treden, kan het ook in zijn belang zijn om de kopersvereniging als gesprekspartner te aanvaarden. Het is ook voor een bouwondernemer aantrekkelijk contact te houden met één gesprekspartner in plaats van met alle individuele kopers.
Opheffing
Als na de oplevering de VvE eenmaal functioneert, behartigt de VvE de belangen van de eigenaren. De kopersvereniging kan dan worden opgeheven. Doorgaans bevatten de statuten een regeling omtrent opheffing van de vereniging. De opheffingsvergadering kan tegelijk met een ALV van de VvE plaatsvinden. Het is overigens aan te bevelen bij de oprichting van de kopersvereniging al in de statuten op te nemen, dat een eventueel batig saldo aan financiële middelen zal worden toebedeeld aan de VvE.
Een kopersvereniging kan tot het moment van oplevering een nuttige rol vervullen in de behartiging van de belangen van de kopers tijdens de bouw. Ook voor een ondernemer kan een kopersvereniging een welkome aanvulling tijdens de bouw betekenen.
