Voorgeschreven onderaannemers

Als u tijdens de bouw niet kiest voor de standaardkeuken of standaardbadkamer in uw nieuwbouwappartement, dan kunt u doorgaans volgens de koop-/aannemingsovereenkomst aanspraak maken op vergoeding van zogenaamd ‘minderwerk’. De hoogte van deze vergoeding is vaak op voorhand in de overeenkomst vastgesteld. Wat opvalt is dat deze vergoedingen niet altijd met de werkelijke kosten van het minderwerk overeenstemmen. Ook maken bouwondernemers met voorgeschreven leveranciers afspraken over hetgeen in plaats van het minderwerk aan u geleverd wordt. Zo krijgt de bouwondernemer van de leverancier van de standaardkeukens niet zelden korting of bonus vanwege de vervangende keuken welke kiest u bij dezelfde, voorgeschreven leverancier. Zo snijdt het mes aan twee kanten. Enerzijds ontvangt u minder dan de werkelijke kostprijs van de standaardkeuken terug en anderzijds ontvangt de bouwondernemer korting vanwege de duurdere keuken, welk u in plaats daarvan kiest. De vraag is, of u aan dergelijke afspraken gebonden bent.

Te lage minderwerk vergoeding

Een minderwerkregeling betekent in feite een vooraf overeengekomen mogelijkheid om een deel van de overeenkomst niet na te komen. Als u besluit daarvan gebruik te maken, dan is de bouwondernemer is bevrijd van zijn verplichting het appartement met bijvoorbeeld een standaardkeuken op te leveren, in ruil waarvoor de koper een vooraf bepaald deel van de koop /aanneemsom terugkrijgt. Indien blijkt dat deze teruggave ver onder de werkelijke kosten van de standaardkeuken ligt, dan geldt toch als uitgangspunt dat die prijzen bindend zijn. Afspraak is immers afspraak, zodat daar niet veel aan veranderen kan.

Toch is dat niet uitgesloten. Zo zou de koper onder omstandigheden kunnen stellen dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding in de vorm van algemene voorwaarden, die bestemd zijn om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Het gevolg daarvan is, dat de koper de (gedeeltelijke) vernietiging van het beding kan inroepen. Ook zou de koper mogelijk een beroep kunnen doen op dwaling, indien de bouwondernemer de koper onjuist of onvolledig informeert omtrent de werkelijke kosten van de standaardkeuken. In die gevallen is denkbaar, dat de rechter de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt. Dan zullen alsnog de werkelijke kosten van levering en installatie van de standaardkeuken in mindering moeten worden gebracht op de koop-/aanneemsom. De bewijslast van de stelling, dat sprake is van een onredelijk bezwarend beding of dwaling rust echter op de koper. Een deskundigenbericht zou daarbij uitkomst kunnen bieden.

Voorgeschreven leveranciers

Indien u besluit de standaardkeuken niet te nemen, bent u in beginsel vrij een andere keuken af te nemen bij een leverancier naar keuze. Dat is echter pas zo, indien u besluit de keuken ná de oplevering van uw appartement te installeren. Vóór de oplevering van het appartement is dat niet toegestaan op grond van artikel 7 lid 4 van de algemene voorwaarden bij de model koop-/aannemingsovereenkomst met SWK Garantie- en waarborgregeling. Tegelijk bepaalt artikel 7 lid 3 van deze voorwaarden, dat wijzigingen tijdens de bouw door de bouwondernemer zullen worden aanvaard, onder het doen van een (meerwerk-)prijsopgave.

De meeste kopers willen wijzigingen tijdens de bouw doorvoeren en niet ná de oplevering. Zodoende brengt deze regeling mee, dat de bouwondernemer niet alleen het uitsluitend recht heeft zelf de wijzigingen uit te voeren, maar daarvoor ook de leveranciers én de meerprijs kan bepalen.

Ook deze regelingen zijn evenwel aan te merken als een algemene voorwaarden, waarvan een koper kan stellen dat deze onder omstandigheden onredelijk bezwarend zijn. Hier kunnen echter de belangen van de bouwondernemer prevaleren, vanwege diens belang bij een overzichtelijk en ordelijk verloop van het bouwproces. Teveel derden op de bouw kunnen dat proces verstoren.

Provisieregelingen

Het belang van de bouwondernemer dat in ieder geval niet dient mee te wegen is mogelijke korting of bonus vanwege uw vervangende keuken, welke u bestelt bij de voorgeschreven keukenleverancier. Het beginsel van contractvrijheid brengt met zich mee, dat u zelf en rechtstreeks met deze leverancier zaken doet. Er is geen reden voor inmenging van de bouwondernemer in deze overeenkomst, laat staan dat de keukenleverancier daarvoor aan hem een vergoeding verschuldigd zou zijn. Mocht u vermoedens hebben omtrent dergelijke bonus- of kortingsafspraken, dan acht ik het mogelijk dat u ook hier met een beroep op (gedeeltelijke) ontbinding, vernietiging dan wel dwaling de overeenkomst met de keukenleverancier wijzigt. Dan wordt de bonus of korting alsnog in mindering gebracht op de koopsom van uw vervangende keuken.

Gemeenschappelijk optreden

De hiervoor geschetste kwesties kunnen mogelijk bij meerdere kopers in uw nieuwbouwcomplex voorkomen. Als u overweegt aanspraak te maken op wijziging van de gevolgen van de koop-/aannemingsovereenkomst, kan het zinvol zijn met overige bewoners afspraken te maken. Een expliciete rol voor de VvE acht ik daarvoor niet weggelegd. Ten eerste niet omdat de VvE doorgaans ten tijde van het nemen van minderwerk nog niet geactiveerd zal zijn. Ten tweede niet, omdat het in beginsel individuele aanspraken van kopers op de bouwondernemer betreft. Mogelijk zou een kopersvereniging uitkomst kunnen bieden.

Waakzaamheid geboden

Ook hier geldt, dat voorkomen beter is dan genezen. Het moment bij uitstek om ongewenste situaties tijdens de bouw te voorkomen, is vóórdat u het appartement koopt. Kijk goed naar de productomschrijving in de technische omschrijving en de geldende minderwerkregeling. Verder kan een bezoek aan een voorgeschreven leverancier vóór het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst duidelijkheid geven over standaard-installaties en materialen. Aan de hand daarvan kunt u beoordelen of de daarmee corresponderende minderwerkbedragen realistisch zijn. Indien u van mening bent dat dit minderwerk niet in overeenstemming is met de werkelijke kosten, kunt u de bouwondernemer daarop aanspreken. Als u tijdens de bouw werk in eigen beheer wilt laten verrichten, dient u zulks schriftelijk in de overeenkomst vast te laten leggen.