Voorschriften gebruik privé-gedeelten uitsluitend bij of krachtens akte

– Hoge Raad 10 maart 1995, NJ 1996, 594 VvE Ameland State/Mink).
– Hoge Raad 10 maart 1995, NJ 1996, 595 (Novamij/VvE Duinroos -Duindistel)

(Essentie) In artikel 5:112 lid 4 BW is bepaald, dat de akte van splitsing een regeling kán inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privé -gedeelten. In deze arresten legt de Hoge Raad uit, hoe deze bepaling gelezen moet worden. Kort weergegeven komt het er op neer, dat indien de akte van splitsing die mogelijkheid niet biedt, het niet mogelijk is om bij huishoudelijk reglement alsnog dergelijke voorschriften te stellen. De reden daarvoor is, dat een VvE een gemeenschap van eigenaren vertegenwoordigt die gebaseerd is op het zakenrecht: de rechten en plichten welke aan het zakelijk recht ‘appartementsrecht’ zijn verbonden gelden van rechtswege voor alle eigenaren en hun rechtsopvolgers. De rechtszekerheid brengt dan de eis met zich, dat deze rechten kenbaar zijn of kunnen zijn door raadpleging van de openbare registers.

De Hoge Raad verwoordt het als volgt: Met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit behoort een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en een zodanige regeling moet dus in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik door de appartementseigenaar of degene aan wie deze zijn privé-gedeelte in gebruik heeft gegeven, van de privé-gedeelten kunnen regels van orde ook in het huishoudelijk reglement worden gegeven, mits het splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent.

Een regeling als de onderhavige die het karakter heeft van een toelatingsregeling, en ertoe kan leiden dat aan de appartementseigenaar het gebruik geheel wordt ontnomen, kan mitsdien, zoals trouwens ook voortvloeit uit de tweede zin van art. 5:112 vierde lid, slechts in het splitsingsreglement zelf worden opgenomen.