Regelmatig komt het voor, dat twee appartementen tot één worden samengevoegd. Te denken valt bijvoorbeeld aan boven- en benedenwoningen of aan naast elkaar gelegen appartementen. Waar moet u als bewoner of VvE dan rekening mee houden? Moet de akte van splitsing gewijzigd worden of kan de vergadering met een gewone meerderheid van stemmen haar toestemming verlenen?
Het arrest van de Hoge Raad d.d. 11 november 2000, NJ 2000/638 geeft meer inzicht in de vraag wanneer verbouwingen kunnen noodzaken tot een wijziging van de splitsingsakte.
Samenvoeging
Een notaris was eigenaar van een appartement met de bestemming kantoor. Om zijn kantoor uit te kunnen breiden kocht hij het daarboven gelegen appartement, dat volgens de akte als woonruimte bestemd was. De notaris wilde via een doorbraak een interne trap aanleggen tussen de etages, waardoor beide appartementen als één kantoor gebruikt konden worden.
De notaris bracht zijn plannen in stemming in de vergadering van zijn VvE. 23 van de 33 eigenaren waren echter van mening, dat een meerderheidsbesluit niet volstond om de verbouwing door te laten gaan. De akte van splitsing moest gewijzigd worden volgens deze bewoners, zowel voor de afwijking van de bestemming als de doorbraak. Aan een dergelijke wijziging stelt de wet de strenge eis dat unanieme instemming van alle eigenaren vereist is.
Die unanieme instemming zat er kennelijk niet in. De notaris vorderde voor de rechter om voor recht te verklaren dat de VvE met gewone meerderheid zowel over de afwijking van de bestemming als over het maken van de doorbraak kon beslissen. De rechtbank wees de vordering van de notaris toe, voor wat betreft het van de bestemming afwijkende gebruik. De rechtbank was het met de notaris eens, dat het gebruik als notariskantoor beschouwd moest worden als een gebruik van tijdelijke aard, dat gekoppeld is aan de persoon van de notaris. Dat kon dus met een gewoon meerderheidsbesluit.
Ver kwam de notaris daarmee nog niet. De rechtbank en later ook het hof gaven de VvE gelijk voor wat de doorbraak van de trap betreft. Die doorbraak zou namelijk tot een wijziging van de oorspronkelijke constructie van het complex leiden, waarvan beide appartementen deel uitmaakten. Daarvoor was volgens rechtbank en hof een wijziging van de splitsingsakte vereist. Dat volgens de notaris de doorbraak slechts van tijdelijke aard was en zonder bouwkundige consequenties weer ongedaan kon worden gemaakt, deed volgens het hof niet ter zake. De notaris legde de zaak aan de Hoge Raad voor.
De Hoge Raad
De Hoge Raad deelde de opvatting van het hof niet en vernietigde de uitspraak van het hof. De Hoge Raad beoordeelde daarbij het doel van de akte van splitsing en de strekking van de wettelijke regeling. Het gaat er volgens de Hoge Raad om, dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten en plichten van de appartementseigenaren onderling, zowel voor de bewoners zelf als voor buitenstaanders. Daaruit volgt, dat alleen feiten die voor die rechten en plichten, de zogenaamde ‘goederenrechtelijke toestand’ van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken. Om die reden oordeelde de Hoge Raad dat het hof de stellingen van de notaris, dat de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel, niet buiten beschouwing had mogen laten.
Doorbraak bereikt?
Heeft de notaris daarmee zijn doorbraak bereikt? Het ziet er naar uit van wel. Voor de VvE’s in ons land wordt het er met deze uitspraak in de hand echter niet duidelijker op. Hoe kan een VvE beoordelen of een doorbraak tussen twee appartementen als tijdelijk mag worden beschouwd? En: wanneer betreft het een bouwkundige maatregel die hersteld kan worden?
“Van tijdelijke aard” is een rekbaar begrip en bouwkundig bezien kan nagenoeg iedere verandering hersteld worden. Ruim genomen, zou zo iedere eigenaar van aangrenzende appartementen tot samenvoeging over kunnen gaan, zonder dat de akte daarvoor gewijzigd moet worden. Dat zou niet alleen feitelijk, maar ook juridisch een doorbraak betekenen. Ik denk echter niet dat dat thans de geldende leer is. Met name niet, wanneer het de bedoeling is, dat de appartementen definitief samengevoegd blijven en zo ook verkocht kunnen worden. Dan zou naar mijn mening namelijk wél sprake kunnen zijn van een wijziging van de ‘goederenrechtelijke toestand’. In dat geval moet de akte gewijzigd worden. Het zal onder meer van de uitleg van wat “van tijdelijke aard” is en wat “zich leent voor herstel” afhangen voor welke veranderingen wel en voor welke geen wijziging van akte van splitsing vereist is.
Vervangende machtiging 5:140 lid 3 BW
Artikel 5:140 lid 3 BW mag tenslotte niet onvermeld blijven:
De machtiging kan ook op verzoek van twee appartementseigenaars, of op verzoek van een appartementseigenaar aan wie verschillende appartementsrechten toebehoren worden verleend, wanneer de wijziging uitsluitend strekt tot een verandering van de onderlinge begrenzing der gedeelten die bestemd zijn door hen als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, al dan niet gepaard gaande met een verandering in de onderlinge verhouding van hun aandelen in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, of van hun bijdragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen.
Zou derhalve de wijziging als bedoeld in het hier besproken arrest niet van tijdelijke aard zijn, dan zou de vereiste medewerking van alle overige eigenaars bij de wijziging van de akte van splisting en de splitsingstekening gemakkelijker vervangen kunnen worden door een vervangende machtiging, omdat de eis die artikel 5:140 lid 2 BW niet geldt. Op grond van dat artikel kan de vervangende machtiging tot wijziging van de akte van splitsing namelijk slechts worden verzocht door appartementseigenaars aan wie tenminste de helft van het totaal aantal stemmen toebehoort.
