Grooteigenaar en tegengesteld belang

Wanneer één partij in de VvE zoveel appartementen heeft, dat de meerderheid van stemmen bij die partij rust, is sprake van een grooteigenaar. Dat komt voor in zogeheten ‘uitpondprojecten’. Dat zijn wooncomplexen die verhuurd zijn door bijvoorbeeld een beleggingsmaatschappij of een woningcorporatie en die na splitsing in appartementsrechten woning voor woning worden verkocht. Ook de projectontwikkelaar die bij de oplevering de minderheid van de appartementen geleverd heeft, is als grooteigenaar aan te merken.

Hoewel in het leeuwendeel van die gevallen de grooteigenaar op een rechtmatige wijze met diens verantwoordelijkheden en bevoegdheden omgaat, kan diens dominante positie in de VvE leiden tot een aantal situaties die de rechtspositie van de individuele appartementseigenaar nadelig beïnvloeden.

Bestuur en beheer

Doorgaans zal de grooteigenaar van een uitpond-project zelf een bestuurder/beheerder aanwijzen. Deze werkt in aanvang uitsluitend voor en in opdracht van de grooteigenaar van het hele complex. Na de splitsing functioneert de bestuurder/beheerder in opdracht van de VvE, die dan nog volledig door de grooteigenaar wordt beheerst. Het komt voor, dat de beheerder de resterende verhuurappartementen voor de grooteigenaar in beheer heeft, en namens de VvE het gebouw beheert. Dat kan leiden tot ongewenste samenloop van beheerstaken en uitgaven, waarbij niet steeds inzichtelijk is of bijvoorbeeld de kosten van beheer, administratie en technisch beheer op de juiste wijze worden toegerekend aan de VvE of de grooteigenaar. Het verdient mede om die reden de voorkeur om het beheer van de huurappartementen niet in dezelfde hand te laten zijn als het beheer van de VvE.

Servicekostenvaststelling

Niet zelden heeft de grooteigenaar er in uitpond- of nieuwbouwprojecten belang bij, dat de te verkopen appartementen zo aantrekkelijk mogelijk geprijsd worden. Daarbij is voor het bepalen van de maandlasten ook van belang dat de servicekosten zo laag mogelijk zijn. Omdat de grooteigenaar de volstrekte meerderheid van stemmen in de ALV heeft, bepaalt deze de hoogte van de servicekosten. Voor de geldigheid van een dergelijk vergaderbesluit is niet vereist, dat daaraan een redelijke kosteninschatting ten grondslag ligt, welke door een onafhankelijke partij is getoetst. Zo kunnen servicekosten en de bijdrage aan het meerjaren onderhoudsplan lager vastgesteld dan de daadwerkelijke kosten van de instandhouding en het beheer van het complex bedragen.

Reservefonds bijdragen

Omdat de grooteigenaar een belang heeft bij het zo snel mogelijk verkopen van de appartementen en niet voornemens is gedurende een langere periode eigenaar te blijven van diens slinkend aandeel in het gebouw, ontbreekt het belang bij het opstellen van een meerjaren onderhoudsplan en het volstorten van het reservefonds met het oog op het meerjarig onderhoud van het complex. Echter, de wet verplicht VvE’s en ook bestaande VvE’s daartoe met ingang van 1 mei 2008, ongeacht de eigendomsverhoudingen. Met name grooteigenaren die over meerdere uitpondprojecten dan wel een grotere vastgoedportefeuille beschikken bestaat weerstand tegen het storten van reservebijdragen in reservefondsen per object. Het niet bijdragen in het reservefonds van de VvE is in strijd met de wet en het modelreglement.

De appartementseigenaar die daartegen wenst op te komen, dient in de vergadering een besluit voor te stellen over de reservefondsbijdragen, als dan niet in combinatie met een meerjaren onderhoudsplan. Weigert de VvE, dan rest de gang naar de kantonrechter tot vernietiging van dat besluit wegens strijd met de wet, het modelreglement en de redelijkheid en billijkheid op grond van artikel 5:130 BW, eventueel in combinatie met het verzoek tot een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW.

Onderhoud

Voorts kan het in het belang van de grooteigenaar zijn om onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw zoveel mogelijk uit te stellen totdat de appartementen aan de kopers zijn geleverd. De vraag is wat dan rechtens is, indien na de levering van diverse appartementen blijkt dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het gebouw. De grooteigenaar zal zich op het standpunt stellen dat het de VvE is die gehouden is de onderhoudswerkzaamheden uit te voeren en zal de kosten daarvan over de appartementseigenaren willen omslaan. Indien de grooteigenaar op dat moment nog een meerderheidsbelang heeft in de VvE kan op die wijze een onderhoudsbesluit worden aangenomen door de VvE, waarin onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd welke eigenlijk door de grooteigenaar voor diens rekening en risico hadden moeten worden uitgevoerd alvorens het gebouw te splitsen en de appartementen te leveren.

De vraag is hoe de koper in dat geval dient te handelen. Voorop gesteld moet worden dat tussen de koper en de grooteigenaar een koopovereenkomst geldt. De wet bepaalt, dat indien het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt, de koper alsnog herstel in de beoogde toestand dan wel schadevergoeding kan claimen wegens zogeheten non-conformiteit. Omdat doorgaans geen onderhoudsinventarisatie van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw als bijlage bij de koopovereenkomst worden gevoegd, kan het echter problematisch zijn om aan te tonen wat als achterstallig onderhoud moet worden aangemerkt en wat onder het reguliere onderhoud valt. Voor een individuele koper, die niet beschikt over onderhoudsplannen, rapportages en begrotingen is dat een zware opgave. Daar komt bij, dat de schade die de koper lijdt hoogstens bestaat in verhoogde servicekostenbijdrage tengevolge van het thans vereiste achterstallig onderhoud. De schade betreft daarmee altijd een aandeel in de totale kosten dat wordt vastgesteld aan de hand van het breukdeel. De vraag is of deze meerkosten opwegen tegen de kosten die de koper maakt ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Dat wordt anders indien de grooteigenaar collectief door de individuele eigenaren collectief op grond van non-conformiteit aangesproken wordt.

De VvE zelf kan de groot eigenaar in beginsel niet aanspreken tot herstel van achterstallig onderhoud. Immers, de VvE is geen partij bij de koopovereenkomst tussen de grooteigenaar en de individuele kopers. Bovendien zal de VvE mogelijk niet overgaan tot het instellen van een dergelijke rechtsvordering zolang de grooteigenaar nog de meerderheid van stemmen heeft in de algemene ledenvergadering, het bestuur van de VvE vormt en ook de beheerder heeft aangesteld.

Opleveringsperikelen

Indien de projectontwikkelaar tijdens de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten nog beschikt over de meerderheid van de appartementen in het gebouw, kan zich ook hier een belangenverstrengeling voordoen. De VvE wordt immers bestuurd, beheerd en in de ALV beheerst door de projectontwikkelaar zelf. In feite levert de projectontwikkelaar de gemeenschappelijke gedeelten dan niet op aan de VvE maar aan zichzelf. Mogelijk zal de VvE niet strikt toezien op de aanwezigheid van oplevergebreken en binnen de herstel- en garantietermijnen aanspraak zal maken op herstel van gebreken en verborgen gebreken. Pas op het moment dat uit de algemene ledenvergadering een nieuw bestuur wordt benoemd, dat niet in hoofdzaak is samengesteld door vertegenwoordigers van de projectontwikkelaar kan gesproken worden van een objectief bestuur dat onafhankelijk kan beoordelen of en zo ja wanneer de projectontwikkelaar aan diens verplichtingen heeft voldaan. Niet zelden treedt een dergelijk bestuur van de VvE pas aan op het moment dat diverse garantietermijnen, bijvoorbeeld uit de SWK-Garantie en Waarborgregeling appartementen 2010, reeds zijn verstreken. Mogelijk is het beroep van de grooteigenaar of projectontwikkelaar op het verstrijken van garantietermijnen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar vanwege de hier geschetste, kennelijke belangenverstrengeling.

Aanbevelingen

De koper van een appartement in een complex met daarin een grooteigenaar heeft een aantal mogelijkheden om de hiervoor genoemde risico’s te beperken. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst kan de volgende informatie van belang zijn:

  • vraag naar de stemverhoudingen in de ALV;
  • vraag om een kopie van onderhoudsrapportage/inventarisatie van het gebouw voorzien van opgave van eventueel achterstallig onderhoud, opgesteld door een onafhankelijke deskundige en om een meerjaren onderhoudsplan voorzien van een kostenbegroting;
  • vraag om de omvang van het reservefonds en of reservefondsbijdragen de begrote kosten dekken;
  • vraag of de grooteigenaar een onafhankelijke, gecertificeerde beheerder/ bestuurder aangesteld heeft benoemd heeft;
  • vraag om een specificatie van het servicekostenniveau, desgewenst voorzien van een accountantsverklaring;
  • vraag om inzage in de overeenkomst tussen de grooteigenaar en de beheerder van de VvE;
  • beoordeel of in de akte van splitsing sprake is van het modelreglement afwijkende bepalingen;
  • verlang bij nieuwbouw, dat de gemeenschappelijke gedeelten worden opgeleverd aan de door een onafhankelijke derde vertegenwoordigde VvE, dan wel na de algemene ledenvergadering waarin de VvE wordt geactiveerd of, indien de oplevering al heeft plaatsgevonden om kopie van het proces verbaal van oplevering, voorzien van de namen en functies van de bij de oplevering aanwezigen.

Deze aanbevelingen gelden uiteraard in aanvulling op de bekende checklist bij het kopen van een appartementsrecht en kunnen er aan bijdragen dat de mogelijke nadelige gevolgen van de invloed van een grooteigenaar zoveel mogelijk worden beperkt.

Tegengesteld belang in de wet en het MR 2006

Een VvE is een rechtspersoon die wordt beheerst door de bepalingen van het appartementsrecht zoals neergelegd in boek 5, titel 9 BW. Voor die zaken waar het appartementsrecht geen bijzondere voorschriften geeft, geldt tevens het algemene rechtspersonenrecht, boek 2, titel 1 BW. Daarin zijn bepalingen opgenomen over vernietiging van besluiten en tegengestelde belangen.

In LJN: BQ7678,Sector kanton Rechtbank Maastricht, 16 mei 2011, was zo’n tegengesteld belang aan de orde. De groot eigenaar wilde dat een aan haar gelieerde groepsmaatschappij bestuurder van de VvE bleef en stemde tegen het voorstel tot het benoemen van een externe bestuurder. In de ALV ontstond discussie over de vraag de groot eigenaar wel zijn stemrecht kon uitoefenen over de benoeming van de bestuurder. Uiteindelijk besloot de ALV dat de stem van de groot eigenaar niet kon meewegen vanwege het bepaalde in artikel 47 lid 2 van het modelreglement, waarin kort weergegeven staat dat bij tegengestelde belang het stemrecht niet kan worden uitgeoefend.

De voormalig bestuurder (en dus niet de daaraan gelieerde groot eigenaar zelf) verzocht om vernietiging van het besluit bij de kantonrechter. De kantonrechter wees het verzoek af, mede door te verwijzen naar artikel 2:12 BW, dan eenzelfde regeling bevat als artikel 47 lid 2. Het feit dat die artikelen het hebben over ‘echtgenoot, geregistreerd partner of bloedverwanten in de rechte lijn’ en vennootschappen waarin zij ‘direct of indirect een meerderheidsbelang hebben’ en het in casu ging om een zustervennootschap staat daaraan volgens de sector kanton niet in de weg. De kantonrechter kende daarbij doorslaggevende betekenis tot aan het doel van de VvE, dat door alle leden dient te worden nagestreefd. Hoewel het hier niet ging om persoonlijke belangen was volgens de kantonrechter een zekere belangenverstrengeling, zoals bedoeld in voornoemd artikel en art. 2:12 BW, gezien de strekking en de aard van het te nemen besluit – ontslag van een zusteronderneming als bestuurder – mede gelet op de aangevoerde feiten, zeer wel denkbaar. Daarnaast was door de huidige malaise op de woningmarkt een ongewenste situatie ontstaan: één groot-eigenaar kon door zijn meerderheid van stemmen de democratische bedoeling van het appartementsrecht bij de besluitvorming ondermijnen. Ook een elementair beginsel van het verenigingsrecht – individueel stemrecht in de algemene vergadering – werd daarmee geweld aangedaan volgens de kantonrechter. Dit werd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. De stem van de grooteigenaar telde wegens belangenverstrengeling niet mee op dit punt.